干货！美国买房全攻略：买房流程，注意事项！
发布日期：2023-02-06
事实上，在美国买房确实有点麻烦，说简单也简单，因为过程也很清楚，只要一步一步，买房子不太复杂，移路邦为您整理了美国买房子的几个常见步骤。
一、设定预算，了解你想买的房子
首先是了解美国这样的基本房型，根据自己家的情况和预算选择房型，确定买房的大方向。美国常见的房型有:Single Family Home独栋别墅，Town House联排别墅，Condo可以理解为公寓。
Single Family Home独栋别墅
与其他两种房型相比，独栋别墅的面积要大得多。一般来说，有院子。有些家庭有孩子和狗，他们可能更喜欢选择singlefamily，大空间，小狗也可以在院子里玩。当然，single family的价格也比较高，很多人也会选择二手的single family，便宜些。
Town House联排别墅
现在很多已婚夫妇都会考虑townhouse，一般没有院子，但有些可能有小花园，但也很大，2-3层联排别墅，有私人车库。有更大的房间选择，也有小的聚集型，可以根据家庭人口，是否有亲戚会住在房间的需要。如果只有两个人暂时没有孩子，家庭亲戚也不经常住，三间卧室和两间浴室就足够了。
Condo公寓
condo其实是城市里的高层公寓，很像国内的电梯公寓。户型面积相对较小，适合独居或小两口居住，经济实惠。
在设定了你想买的房子类型之后，你需要开始选择在哪里买房子。每个城市都有自己的好区域和相对较差的区域，当然，好区域的房价会高得多，住在downtown和住在周围肯定不是同一个价格。在选择房屋区域时，除了预算外，还需要考虑一些其他因素，如：周围学区、环境安全、超市日常生活是否方便，另一个重要点是，虽然现在基本上在家工作，但如果未来恢复正常，通勤时间也需要考虑，以及房屋的HOA费用（即物业费用）。考虑各种因素，选择一个合适的区域。
你可以选择更多的区域，然后主要看看这些区域的房子，你也可以看看其他自己的第二选择，更容易选择自己满意的房子。
这里推荐两个看房网站：zillow和redfin，它也是美国最大的两个房屋查询网站，上面有更多更完整的房子。两个网站都有移动应用程序，可以直接使用应用程序，有基本的搜索功能，你可以选择看哪个区域，哪个价格区间，每个房子也会有一些相应的数据，除了房子的基本大小、地址、施工年份等基本信息，还会有一些咨询周边社区，如：周边学区（一般学区越好，价格越高），有些会给open hours，也就是说，你可以去实地看房的时间。每个人都可以在网站/APP上获取各种信息查询，如果看到自己喜欢的房子，也可以保存起来，方便后续看房。
二、找房屋经纪人(Agent)
在美国买房，房屋经纪人非常、非常重要！首先，在美国买卖房屋的概念是，房屋的买卖双方都会找代理人买卖房屋，也就是说，买卖双方之间有中间人，而不是直接买卖。房屋经纪人是完成房屋购买的关键人物。
房屋经纪人(Agent)主要是做什么的？
房屋经纪人可以为你提供房屋，告诉经纪人你对房屋的需求、房屋类型、预算等，他可以为你提供一些房屋。你可以带你去看房子，给你一些建设性的建议。这是你与卖方沟通的桥梁，比如：询问房屋问题，讨论和协调价格，都需要经纪人沟通。后续购房转让文件的签署也需要经纪人的协助。
房屋经纪人佣金问题
这里很多人会问，房屋经纪人会有佣金吗？买家需要付款吗？
美国经纪人的佣金由卖方支付。一般来说，卖方首先与卖方的经纪人签订协议，最终将卖出房价的百分之多少作为经纪人的佣金。简单来说，买房的房子经纪人不需要买家支付额外的佣金。相反，有时候为了吸引更多的客人，一些经纪人会提出返利，也就是说，他们会把佣金的百分之多少返还给买家，这通常被称为Commission Rebate。这也是买家在买房过程中省下的一笔钱。
所以找到一个好的经纪人是非常重要的！如何找到一个好的经纪人，你可以在网上搜索看看每个人的评论，但如果有熟人推荐更好，这样你会更了解一些，也很容易遇到一个好的经纪人。
三、实地看房
在基本选择了想看的房子之后，就可以实地看房了。一般很多房子都是很多房子。open house，也就是说，你可以根据房子的open hours去看。但是有些房子，比如私人的，可能会要求你带房子经纪人去看。如果你自己去看open house，也可以带经纪人去看房，经纪人可以给你一些建议。
看房需要注意的事项
看房子真的是一个非常重要的环节，毕竟，这之后会成为自己的家，我们应该更加注意细节。门窗墙这些可以仔细看，如果是二手房，你可以问一些维修记录，家里哪里坏了装修。如果您有任何问题，也可以当场询问卖方，了解清楚。
除了看房子本身，你还可以注意周围的环境。四处走走也可以，观察房子周围的东西。有时候很近的地方会有超市，会增加生活的便利性。
准备Pre-Approval Letter
Pre-Approval Letter是银行向贷款申请人申请的贷款预审批准信，也是证明你信用和贷款能力的证据。银行会根据你的个人信用、收入和存款给出你可以贷款的估值。当你喜欢一所房子，想下offer时，你需要出示Pre-Approval Letter。告诉卖家你有能力/财力支付这所房子。
如果你真的决定买房，你可以早点准备Pre-Approval Letter，由于贷款预算金额下降，他们也可以更准确地估计自己的预算，选择负担得起的房子来购买。
事实上，这一步可以与上述房屋选择同时进行，这样当Pre-Approval Letter下来，你也看好房子，可以马上下来offer，买房的过程也加快了一些。
下offer买房子
看好房子，Pre-Approval Letter也下来了，如果你准备买，你可以得到报价。这个阶段也是一个“讨价还价”的阶段。一般的房子会给出一个价格，当你联系卖家出价时，你可以在这个估计的价格上浮动，然后你可以和经济学家讨论，用他的专业能力来帮助你判断房子的出价更合适。
一般来说，这个环节可能会来回多次。如果卖家对价格不满意，他们也会提出自己想卖的价格。买房时，他们可以进一步让步，也可以讨论是否会附上一些设施，如洗衣机、烘干机、微波炉、窗帘等。这些都可以在这一步与卖家协商。最后，买卖双方达成协议。
签署房屋买卖交易合同
当双方达成交易并决定购买房屋时，他们可以与卖方签订交易合同。交易合同仍然很繁琐，我们也需要仔细看看，包括价格、转让细节。一旦最终签署，它就是一个具有法律效力的文件。
签订购买合同时需缴纳购买保证金（Earnest Monty），一般来说，房价在1%左右。房子转让后，定金将成为购房的一部分。这相当于你提前交了一点定金。德州还将有一笔option fee保证金，$100-$300吧。
至于聘请律师，这取决于各州的情况。其实大部分都不需要聘请专业律师参与后续的购房流程。但是有些州需要，可以提前了解一下。如果有律师担保，律师会处理任何问题。
验房Inspection
卖方接受offer后，在转让之前，买方需要做一个Home Inspection，自己找专业人士对房子进行全面检查，确保房子没有大问题，小问题也可以检查出来，后期做维修处理。
一般大家最好选择口碑好一点的，仔细检查一下，有什么不清楚不懂的问题都可以提出来问。
签署过户文件
以上所有事项都做好了，包括贷款也做好了，可以正式签署过户文件，缴纳过户费。
签署过户文件就是找一家产权公司，也就是说，Title Company签署您的过户文件。并且需要缴纳过户费用（Closing Cost），closing cost具体内容，产权公司会提前给你一个清单，然后你可以自己看看上面的内容。根据约定的时间和地点签署文件。
以上费用需以转账或支票的形式支付给产权公司。签字付款后，房子正式过户。卖方会把房子交给你钥匙，正式提新房！
上面已经提到了很多小细节，现在我们来谈谈其他的注意事项:
1. 在申请抵押贷款之前，最好先偿还其他贷款，如汽车贷款，以便更容易获得批准，并申请更高的贷款金额。
2. 最好提前准备好首付和过户所需的钱。一般来说，当银行批准贷款时，会看看你的银行账户是否有足够的钱支付首付和过户。一般来说，首付是20%。一般来说，这笔钱至少需要存入账户60天，如果买家能拿出20%的首付，就可以免除Private Mortgage Insurance，也就是说，强制性抵押保险可以免除。
3. 房屋保险也需要购买，可以由经纪人推荐。
4. 各地也会有一些房贷补贴项目，比如：退伍军人可以申请VA Loan，也可以了解一下，如果符合条件，也可以申请。
