移民≠盲投，最惨美国EB5申请人钱卡两空！

发布日期：2025-04-16

在美国EB-5投资移民的历史中，曾发生过不少让人唏嘘的失败案例。其中，最为人熟知的莫过于洛杉矶世纪广场项目的“爆雷”事件——这个号称地标级的大型开发项目最终使得700多位中国投资者血本无归。

从表面看，这是一个烂尾项目。但追根溯源，本质问题在于：投资结构不合理，还款顺序安排失衡，导致EB-5投资人被排在债务链的最末端，一旦资金断裂，自然无力回天。想避免成为下一个“世纪广场”的牺牲者？你必须看懂EB-5的还款优先级。

 

EB-5项目的还款顺序到底怎么排？

EB-5项目的融资结构，通常由不同级别的资金组成，不同类型的资金对应不同的风险和还款优先级。了解以下三种主流资本类型，是投资前的“必修课”。

01. 高级贷款：最安全，优先还款

高级贷款（Senior Loan）往往由银行或大型机构提供，是项目中最稳定的资金来源。这类资金有实体资产作为抵押，因此拥有第一还款顺位。即便项目亏损，贷款机构也可通过资产处置回收资金。

对于投资者而言，高级贷款的安全性最高，但作为普通投资人，往往没有机会直接参与这部分融资。

02. 夹层贷款：中等风险，中等优先级

夹层贷款（Mezzanine Loan）位于高级贷款之下，仅在高级债务全额偿还后才开始回收资金。它的收益通常高于高级贷款，但承担的风险也更大。

一些EB-5项目会将投资资金设计成夹层贷款结构，虽非最安全，但在合理的风控下仍属可控范围。

03. 股权投资：风险最大，还款排最后

当EB-5资金作为股权进入项目时，投资人基本与开发商“同命运、共进退”。也就是说，只有在所有债务资金全部清偿后，股权投资人才有资格分得项目利润。

一旦项目遇到困难，EB-5股东几乎没有优先权保护，极易造成严重损失。这类结构虽有高回报潜力，但风险远超一般投资人承受范围。

 

世纪广场项目的崩盘教训：一步错，步步难回头

世纪广场项目曾被寄予厚望，总融资金额超过10亿美元，涉及银行贷款、夹层资金、EB-5资金等多种结构。然而，到了2020年资金链断裂后，开发商引入了新的高级贷款方——Reuben兄弟基金，并将其提升为首要还款人。至此，EB-5投资人不仅排到了更靠后的位置，还完全失去了话语权。

最终，在开发商无法偿还Reuben兄弟的贷款时，项目被依法止赎拍卖。而EB-5出资方因无力缴纳法院要求的保证金，彻底失去了追回资金的机会——导致约900名投资人损失惨重，其中超过700人为中国家庭。

 

新政下的机会：合理结构能决定一切

值得一提的是，自EB-5改革以来，一些新政项目的结构设计更为友好，尤其是在乡村区域或高失业率地区。此类项目通常采用以下结构：

✅ 高级贷款 + EB-5夹层资金 + 开发商自有资金

✅ 或者更理想的情况：EB-5高级贷款 + 开发商股权

在后一种结构中，EB-5资金占据第一还款顺位，投资人的安全性大大提升。此外，有些项目采用债权+股权混合结构，即： 高级贷款 > EB-5债权 > EB-5股权 > 开发商股权。这类安排在回报潜力与风险之间取得一定平衡，但需具体分析还款协议与抵押保障。

 

项目“爆雷”的常见诱因

以下几个因素，往往是投资项目失败的“高危信号”：

✅ 融资结构不清晰：不明确的还款顺序易引发纠纷。

✅ 没有真正落实高级贷款：导致项目后期缺乏硬核资金支撑。

✅ 抵押不足或不可变现：一旦违约，资产无法保障投资者利益。

✅ 区域中心经验不足：项目执行力与合规性缺乏保障。

✅ 保险公司“纸上担保”：看似安全，实则无实际兜底能力。

✅ 开发商资金投入比例太低：缺乏“共同沉没”的风险意识。

 

投资人避坑指南：聪明选择，降低风险

想安全参与EB-5项目，这几点务必牢记：

✅ 选择经验丰富的区域中心

优先考虑有长期成功经验的机构，操作过多个成功还款项目，失败率低于3%。

✅ 偏好债权结构的项目

尽量避免纯股权类EB-5项目，选择以贷款或夹层方式进入的项目，保障优先还款地位。

✅ 抵押物必须明确充足

项目需提供清晰的、不动产为主的可执行抵押，且抵押协议应由律师审核。

✅ 开发商出资不得低于30%

只有开发商自身投入足够多的真金白银，才能说明他们与投资人共担风险的诚意。

 

移民≠盲投，了解结构，才能安心“上岸”

EB-5不是简单的“花钱换绿卡”，而是一场对投资、风险与时间的精准博弈。了解还款顺序，不盲目跟风项目选择，是每一位理性投资者应具备的基本素养。

如果你正打算通过EB-5进行移民规划，不妨静下心来，先搞清楚钱是怎么进项目的，又是怎么回来的——这，比承诺的高收益更值得你关心。