房价不到上海一半，回报却翻倍！日本房产被全球富人盯上了

发布日期：2025-06-13

当国内经济面临通胀压力、股市震荡、楼市走弱的三重夹击，越来越多高净值家庭开始重新审视资产配置的“安全锚”在哪里。答案正在从“国内持有”向“海外配置”转移。

在这一轮全球资产布局热潮中，日本，成为一颗冉冉升起的明星。无论是巴菲特持续加码五大商社，还是黑石、贝莱德等国际巨头大举收购日本房地产，日本已经成为全球资本眼中的“避风港”。

一、日元正值低位，“折扣期”窗口难得

如果说全球资产配置是种长期行为，那汇率就是影响投资成本的第一关键。

以人民币兑日元为例，2020年约为 1：14.8，而2025年初一度跌至 1：22.3。这意味着，同样一套价值1000万日元的房产，现在购入比四年前“打了七折”还多。

更重要的是，日本经济已摆脱“失落三十年”的泥潭，央行逐步退出负利率政策，市场普遍预期日元将逐步回升。对精明的投资者而言，现在正是“低位抄底”的绝佳时机。

二、“观光立国”战略持续推进，旅游与地产双轮驱动

日本早在2006年就将“观光立国”写入国家发展战略，设立专门的观光厅，目的就是吸引更多外国游客、消费和投资。

• 2018年民宿合法化，明确了合法民宿运营条件，如大阪需25㎡以上并配置消防设施；

• 世博会+赌场项目落地后，酒店、公寓、短租需求将进一步放大；

• 房价租金双增长：以大阪为例，近三年房价上涨超18%，租金涨幅超11%。

这意味着，不动产投资不仅有房产本身的升值潜力，还有稳定甚至增长的租金回报支撑。

三、大阪：日本房地产投资的“性价比之王”

相比东京，大阪的投资门槛更低、收益更高，被越来越多海外买家视作首选目的地。

大阪投资的4大理由：

1. 价格洼地明显：
   大阪平均房价仅为东京的70%、上海的40%；但人均GDP却是北京的2倍，价格与价值错配，带来巨大的潜在升值空间。

2. 租金回报更优：
   合法民宿全年可运营，租金回报率普遍在 5%-8%，而东京核心区仅为 3%-4%。

3. 政策红利扎堆：

   • 2025年世博会将在大阪举办，预计带来基础设施升级及旅游热潮。

   • 2030年亚洲最大赌场度假区将于大阪梦洲开业，投资规模超1.08兆日元，目标年吸引2000万游客，借鉴澳门经验，房价有望获得爆发式增长。

4. 入场门槛亲民：
   仅需约 150万～250万元人民币，即可在大阪核心地段买下优质公寓；而东京同等地段门槛则需 400万人民币以上。

四、为什么“聪明钱”都在投日本？

除了房地产价格合理，稳定的租金回报率和观光经济加持，日本还有几个不容忽视的优势：

• 日元是全球第三大储备货币，具有天然的避险属性；

• 海外机构持续看好：巴菲特承诺将长期持有日本资产至少20年，阿里云峰基金也在日本布局房地产；

• 国际评级高，政治经济稳定，相比新兴市场或热门移民国家，日本更具制度安全感。

据全球地产研究机构Knight Frank统计，日本目前已成为亚太地区最大的不动产投资市场，更是全球资金最青睐的避险资产配置地之一。

五、投资建议：东京 or 大阪，怎么选？

如预算在300万以内、偏重投资回报，大阪几乎是无可替代的优选；如预算充足，注重生活品质和稳定资产增长，东京则更胜一筹。

在全球经济不确定性日增、国内资产缩水风险加剧的背景下，海外配置不再是可选项，而是资产稳健增长的刚需选择。

当前的日本，汇率低+政策利好+旅游红利+国际资本蜂拥而入，为中国投资者打开了一个性价比极高的窗口期。特别是以大阪为代表的城市，投资潜力远未释放，正是“抄底”的绝佳时刻。

如果你正在考虑做出全球资产配置的下一步，不妨从日本开始，抢先布局未来十年的红利。